Logement

Paris est la seule capitale d’importance dont le nombre d’habitants baisse. C’est un signe de crise.

Le marché locatif hors logement social est particulièrement affecté. Les appartements sont de plus en plus rares, peu rénovés et très chers.

  • Construction de logements à loyer intermédiaire (16 à 20 €/m²)
  • Favoriser la construction de logements de taille familiale
  • Exonération de taxe foncière pour les propriétaires louant à des prix encadrés
  • Strict encadrement des conditions d’enregistrement des meublés de tourisme destinés aux plateformes en ligne type Airbnb

Le marché locatif hors logement social se dégrade dangereusement à Paris.

Loyers stratosphériques, tensions redoutables sur le parc disponible, propriétaires qui n’engagent plus de dépenses de rénovation. Les classes moyennes en sont les premières victimes. Car l’accession à la propriété n’est pratiquement plus une option pour elles.

La municipalité a accompli un effort remarquable en faveur du logement social en franchissant le seuil de 20 % de logements sociaux imposé par la loi SRU.

Parallèlement à cela, le parc locatif privé s’est étiolé et détérioré : il a diminué de près de 10 % sur la période (de 15 % pour le locatif vide). Les travaux de rénovation connaissent une chute continue depuis des années. 

Le parc locatif privé a pourtant une fonction sociale essentielle pour le logement des classes moyennes.

A Paris, il représente 40 % des résidences principales. Sa part est, plus que partout ailleurs, déterminante dans l’équilibre du logement parisien. Il joue un rôle majeur dans le parcours résidentiel des jeunes et des familles qui n’ont pas les moyens de devenir propriétaires. Beaucoup ne sont pas éligibles au logement social ou, lorsqu’ils le sont, doivent patienter en moyenne plus de 4 ans pour y accéder.

Malgré cela, le parc locatif privé est celui qui connaît la plus forte détérioration et le surpeuplement le plus important. Composé pour moitié de studios et de deux pièces, il souffre de la rareté et de la cherté des logements plus spacieux, prohibitives pour nombre de familles.

La ville devrait intervenir vigoureusement, comme elle l’a fait pour le logement social, afin de remettre à niveau et d’élargir le parc locatif non social. Un marché locatif dynamique serait en outre un frein à la hausse des prix à la vente : dès l’instant qu’il existe des alternatives séduisantes à l’achat, la pression sur les candidats à la propriété est moindre.

Pour cela, plusieurs initiatives devraient être prises, en tenant compte du fait qu’à Paris le parc locatif privé est très largement aux mains de particuliers.

 

Contrats d’exonération de taxe foncière

Incitation à la mise en location à des loyers raisonnables par une exonération de taxe foncière. Le propriétaire conviendrait avec les services de la ville du montant du loyer applicable pendant la durée du bail. Cette évaluation serait faite en tenant compte des facteurs concrets de valorisation du bien. En fonction du loyer convenu, le propriétaire bénéficierait d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière.

 

Achat et construction par la ville d’immeubles locatifs

Les acteurs institutionnels se sont retirés du marché parisien de la location. La ville doit suppléer à cette absence en devenant un acteur du logement locatif non conventionné à travers des partenariats public/privé pour produire des logements à loyers intermédiaires.

 

Objectif de fourchette de prix moyen au m²

Que ce soit à travers les contrats d’exonération de taxe foncière ou dans la conduite de projet de production de logements locatifs, la ville doit se fixer comme objectif d’atteindre un prix moyen oscillant entre 16 € et 20 € au m².

 

Favoriser les logements familiaux 

Les superficies supérieures à 75 m² sont rares lorsqu’il s’agit du parc locatif hors social. L’essentiel des biens est en effet constitué de studios et F2. 

Il est essentiel que, dans son effort pour étoffer le parc locatif hors social, la ville promeuve la mise de F3 et F4 à disposition des familles. L’une des causes principales de l’exode des familles de la classe moyenne se trouve là : elles ne peuvent plus acheter des biens de telles superficies si elles sont primo-accédantes et ne peuvent non plus les trouver à prix raisonnables sur le marché locatif qui en manque cruellement.

Les arguments sur la densification doivent tomber devant cette nécessité sociale cardinale. Un puissant effort de rénovation et de construction doit être engagé.

Si cet effort n’est pas fait, nous ne reconnaîtrons bientôt plus notre ville : populations à faibles revenus à la périphérie, ultra-privilégiés au cœur. Au milieu, le silence…

 

Airbnb : pour un contrôle sérieux

La mairie de Paris se plaint à cor et à cri d’Airbnb mais fait-elle réellement ce qu’il faut ? Non…

C’est la loi qui fixe la durée maximale annuelle de location : actuellement 120 jours. La mairie n’y peut rien. Il ne sert donc à rien de discuter d’autres durées qui seraient préférables, même si nous pensons que 60 jours par an devraient être un maximum, ou de parler de taxation, car elle est du seul ressort de la loi. Il faut faire avec le paysage législatif existant, et conduire une forte action de lobbying auprès des législateurs français et européen.

En attendant, la ville doit, par une approche minutieuse et de terrain, créer un faisceau de contraintes qui amèneront les loueurs à un comportement plus responsable.

 

Renforcer la procédure d’enregistrement

Depuis le 1er octobre 2017, Paris a mis en place une procédure d’enregistrement obligatoire.

Etape essentielle du contrôle de l’activité de location touristique, cet enregistrement est une formalité qui s’effectue en ligne en moins de 2mn sans fournir le moindre justificatif ! Pas même qu’il s’agit de votre résidence principale, condition pourtant essentielle. Ce n’est pas sérieux…

L’enregistrement devrait exiger le dépôt des justificatifs suivants :

  • Avis d’imposition : pour vérifier qu’il s’agit bien de la résidence principale ;
  • Accord de la copropriété : pas besoin de préciser que ce ne sera pas une sinécure pour le loueur… ;
  • Accord du bailleur (pour les locataires) : même remarque…  ;
  • Attestation d’assurance couvrant l’activité de location touristique ;
  • Rapport annuel d’un organisme de contrôle de l’installation électrique.

 

Le numéro d’enregistrement, qui doit être automatiquement attribué, pourrait être retiré après vérification des pièces fournies si elles étaient insuffisantes. 

Assurance et rapport de contrôle devraient être communiqués tous les ans à la mairie pour renouveler le numéro d’enregistrement. 

 

Déclaration annuelle – Croisement des données

Le loueur devrait faire auprès de la mairie une déclaration annuelle du nombre de nuitées facturées au cours de la dernière année civile, accompagnée d’un décompte des taxes de séjour perçues.

Ces données seraient croisées avec celles fournies par Airbnb. En cas de sous-déclaration avérée, le numéro d’enregistrement serait immédiatement retiré.

La mairie devrait communiquer systématiquement au fisc les déclarations reçues. L’idée est de créer un maillage d’informations croisées qui permettrait au fisc d’effectuer des recoupements avec les données reçues des plateformes. L’échange d’informations avec les services des impôts convaincrait rapidement les loueurs qu’ils ne peuvent dissimuler la réalité et l’étendue de leur activité.

 

Communication auprès des touristes

La ville devrait communiquer auprès des touristes sur la nécessité pour leur loueur d’avoir un numéro d’enregistrement. 

Il y a fort à parier qu’une campagne de communication « à l’américaine » soulignant l’illicéité de la location, le fait que le loueur pourrait ne pas être correctement assuré, que son installation électrique n’a peut-être pas été vérifiée, qu’il pourrait percevoir illégalement des taxes de séjour qu’il ne reverse pas et qu’en cas de litige ou d’accident le touriste pourrait se voir reprocher d’avoir effectué une location illicite, voire perdre le bénéfice d’assurances, serait de nature à dissuader nombre d’entre eux de louer auprès de personnes qui ne sont pas en règle.

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